அடமானம் கடன் புரிந்துகொள்ள வேண்டியவை!

சொத்தின் மீதான அடமானம் கடன் புரிந்துகொள்ள வேண்டியது சொத்தை அடமானம் வச்சி கடன் வாங்கினேன் என்று சொல். நம் அன்றாட வாழ்வில் கேட்டு இருப்போம், போக்கியத்திற்கு விட்டு பணம் வாங்கினேன்! என்று காஞ்சிபுரம் திருவண்ணாமலை பகுதிகளில் சொல்வார்கள். பத்திரங்களில் ரூபாய் இரண்டு லட்சத்திற்கு போக்கிய பத்திரம் என்றால் பதிவும் செய்து இருப்பார்கள்.

திருநெல்வேலி, மதுரை பக்கங்களில் ஒத்திக்கு விட்ருக்கேன் என்பார்கள் பத்திரங்களில் ஒத்திகைதொகை , ஒத்திகை கெடு , ஒத்திகை சொத்து, ஒத்திகை பத்திரம், என்றே குறிப்பிடுவார்கள். பலர் ஒத்தி , பேறு , போக்கியம் வேறு, அடமானம் வேறு, என்று நினைத்து கொண்டு இருக்கிறார்கள். உண்மையில் அனைத்தும் ஒன்று தான்.

இந்த அடமானம் நான்கு வகையாக நம் தமிழகத்தில் நடைமுறையில் இருக்கிறது. அதனை பற்றி விரிவாக காண்போம்.

1. சாதாரமான அடமானம் (SIMPLE MORTAGE)

2. சர்வாதின அடமானம் (MORTAGE WITH POSLO )

சாதாரண அடமானம் என்பது ! ஒரு தொகையை கடன் வாங்கும் போது தன் சொத்தை அடமானம் எழுதி கொடுத்து வாங்குவது அதில் மாதம்தோறும், அல்லது ஆண்டு தோறும், கொடுக்க வேண்டிய வட்டி, அசல் திருப்பி கொடுக்க வேண்டிய கெடு தேதி குறிப்பிட்டு இருக்கும், அசலையும் வட்டியையும், கடன் வாங்கியவர்கள் திருப்பி கொடுக்காத போது இப்பத்திரத்தை வைத்து வைத்து நீதிமன்றத்தில் வழக்கு பதிவு செய்துவிட்டு நீதிமன்றம் மூலம் சொத்தை அடமானம் போட்டவர் எழுதி வாங்கலாம்.

ஈட்டு அடமானம் :

இது கடன் கொடுப்பவருக்கு மிகவும் சாதகமான அடமானம் ஆகும். சாதரணமாக நீதிமன்றத்தில் பணம் திரும்ப வரவில்லை என்றால் வக்கீல் நோட்டீஸ் அனுப்பி , நீதிமன்றம் போய் வழக்காடி சொத்தை எழுதி வாங்கிவிட வேண்டும். ஆனால் இந்த அடமானத்தில் நேரடியாக அடமானம் போட்டவர் முன்னறிவிப்பு நோட்டீஸ் மட்டும் கொடுத்து விட்டு பதிவு செய்யப்பட்ட ஏல கம்பெனி மூலம் , ஏலத்திற்கு கொண்டு வந்து சொத்தை சார்பதிவகத்தில் பதியலாம். நிறைய பேர் “ஈட்டு அடமானம் “ என்று எழுதி இருப்பார்கள், ஆனால் இந்த வார்த்தை எழுதி இருக்கமாட்டார்கள். இப்படி எழுதவில்லை என்றால் இது சாதாரண அடமனாமாகவே கருதப்படும். மேற்படி …. சொத்து மாற்று சட்டம் 69 வது பிரிவில் உள்ளது. எனவே ஈட்டு அடமானம் பத்திரத்தில் PROPERTY TRANSFER ACT 69 பிரிவு எங்களை கட்டுபடுத்தும் என்று எழுதி இருக்க வேண்டும்.

சுவாதீன அடமானம் :

ஒரு சொத்தில் இருந்து வாடகையோ வருமானமோ வரும், அதனை அப்படியே கடன் கொடுப்பவருக்கு அனுபவத்தை கொடுத்து கடன் வாங்குவது சுவாதீன அடமானம் , சுவாதீன அடமானத்தில் வாங்கிய கடனை திருப்பி கொடுக்க தேவையில்லை. சுவாதீனத்தில் இருந்து வரும் வருமானத்தில் அசலையும் வட்டியும், கழித்த கெடு தேதியில் சொத்தை அடமானம் கொடுத்தவரிடம் திருப்பி கொடுக்க வேண்டும். இதனை தான் யோக்கிய ஒத்தி என்று சொல்கிறார்கள்.

இதில் முதலில் அடமானம் போட்டு கெடு தேதி 3 வருடம் போட்டு விட்டார்கள், 2 வருடம் முடிந்து விட்டது. சொத்து சொந்தமானவருக்கு இப்பொழுது இன்னும் பணம் தேவைபடுகிறது. அதனால் ஏற்கனவே அடமானம் ……….. சென்று மீண்டும் பணத்தை பெற்று கொண்டு போக்கியத்திற்கு மேல் போக்கியம் போடலாம்.

அதாவது முதல் போக்கியம் முடியும் முன்பே அதனை உள்ளடக்கி அதற்கு அடுத்த கெடு தேதி நிர்ணயித்து இன்னொரு போக்கியம் போடலாம்.

பத்திர ஒப்படைப்பு அடமானம் :

பெரும்பாலும் தொழில் செய்பவர்கள் , லட்சத்திற்கு கடன் வாங்கினால் கையில் இருக்கும் சொத்து பத்திரங்களை ஈடாக கடன் பெறுவார்கள். அந்த கடனை திருப்பி கொடுத்து சொத்து பத்திரங்களை மீட்டு கொள்ளலாம்,. இதனை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்று அவசியம் இல்லை! தற்போது வங்கிகள் வீட்டு கடன் கொடுக்கும் போது பத்திரங்களை வங்கி வைத்து கொண்டு இந்த அடமானம் போடுகிறார்கள் , இதனை பத்திர அலுவலகத்தில் பதிவு செய்கிறாகள்.

இந்த அடமானம் மாநகர் பகுதிகளில் மட்டுமே செல்லும் என்று சட்டம் சொல்கிறது. கிராமங்களில் செல்லாது. , சென்னை, மதுரை, கோவை, திருச்சி போன்ற நகரங்களில் இந்த அடமானம் பத்திரம் போடுவார்கள்.

ஆங்கில அடமானம் :

அடைமானம் கொடுப்பவர் குறிப்பிட்ட நாளில் அடைமானத்தை திருப்பி தருவதாக சொல்லி தனி அடமான சொத்தினை கொடுத்துவிடுவதாகவும் அடைமான தொகையை திருப்பிகொடுத்தால் சொத்தினை திருப்பி வாங்கிகொள்வதாக ஒப்புக்கொள்ளும் ஒரு வர்த்தக நடவடிக்கை “ஆங்கில அடைமானம் ” என்று சொல்வார்கள் .

கட்டு வழி போக்கியம் அடமானம் :

அடுத்து நாம் பார்க்க வேண்டிய அடமானம் கட்டு வழி போக்கியம்

இந்த போக்கியம் தற்பொழுது யாரும் பெரும்பாலும் போடுவதில்லை.ஆனால் பழைய பத்திரங்களில் 1950 ,1960 ,1970 ஆண்டு காலங்களில் இந்த பத்திரங்கள் நிறைய போடபட்டு இருக்கிறது.

இதனை ஆங்கிலத்தில் Usufructuary Mortgage என்பார்கள் வந்தவாசி காஞ்சிபுரம் பகுதிகளில் திக்கு போக்கியம் என்றும் சொல்வார்கள். இதனுடைய தன்மை என்னவென்றால் சொத்தை அடமானம் வைத்தவர் அடமானம் வாங்கியவருக்கு வாங்கிய பணத்தை திருப்பி தர வேண்டியது இல்லை.ஆனால் அடமானம் வாங்கியவர் சொத்திற்குள் சுவாதீனத்திற்கு போய்விடுவார் அதன் பலனை அனுபவிப்பார்

மேற்படி சொத்தில் இருந்து வரும் வாடகை இலாபம் விளைச்சல் ஆகியவற்றை தானே எடுத்துகொண்டு அடமான தொகையில் கொஞ்சம் கொஞ்சமாக கழித்துகொண்டு அடமானத்தை அடமானம் வைத்தவரிடம் திருப்பிகொடுக்க வேண்டும்

அதாவது முன் சொன்ன சுவாதீன அடமானம்தான் ஆனால் வாங்கிய தொகையை திருப்பிதர வேண்டியது இல்லை. இதற்கு கட்டுவழி போக்கியம் என்று சொல்வார்கள்

அடமானத்தில் கண்டிசனா ?

சொத்தை அடமானம் கொடுப்பவர் பெரும்பாலும் நொடிந்த நிலையாலும் , அடமானம் போடுபவர் கொஞ்சம் பொருளாதரத்தில் வலிந்த நிலையில் இருப்பார்கள். அதனால் அடமானம் கொடுப்பவரை தர்ம சங்கடமான வாக்குறுதிகள் கண்டிசன்கள், அழுத்தங்கள் , கொடுத்து வேறு ஏதாவது அடமானத்திற்கு எழுதுவதோ, அல்லது அடமான பத்திரத்திற்கு வெளியில் தனியாக பதிவு செய்யாமல் எழுதுவதோ, நீதிமன்றத்தில் செல்லாது.

நான் பார்த்தவரை வங்கிகள் இல்லாதவர்கள், கடன் கொடுக்கும் போது அடமானம் பத்திரம் போடுவதில்லை கடனுக்கு கிரைய பத்திரம் முன் கூட்டியே எழுதி வாங்கி விடுகிறார்கள் , , பிறகு கடனை திருப்பி கொடுத்தவுடன் மறு கிரயம் செய்து கொடுக்கிறார்கள் அல்லது பலர் வாங்கி வைத்து கொள்கிராகள், அல்லது SALE அக்ரீமென்ட்ம் போட்டு கொள்கிறார்கள் .

இதுபோல் கிறைய பத்திரம் , பலர் கிறைய பத்திரம் போட்டு கடன் வாங்குவது சொத்தை இழப்பதற்கு வழி வகுக்கும், அரசும் இந்த நடைமுறைகளுக்கு ….. சட்டங்கள் இயற்றி பாதுகாக்க வேண்டும். அப்பாவிகளை , கடனில் இருப்பவர்களின் சொத்துகளை சிறிய விலையில் வாங்குவதற்கு இதனை யுக்தியாகவே ஒரு சிலர் பயன்படுத்துகிறார்கள் பவர் கொடுத்து விட்டு கடன் வாங்கிவிட்டு நீங்கள் சென்றால் பலரை வைத்து வேறு ஒரு சார்பதிவகத்தில் ஒரு கிரைய பத்திரம் போட்டு வைத்து கொள்கிறார்கள் எனவே கடன் கொடுப்பவரிடம் அடமான கடன் என்றால் அடமான கடன் மட்டுமே போடுவேன் என்று கடன் வாங்குபவர்கள் உறுதியாக நில்லுங்கள் .

நன்றி.

குறிப்பு :- வலைத்தொகுப்பு